미국은 50개주가 각기 다른 부동산법을 가지고 있는데 캘리포니아주, 워싱턴주, 네바다주, 오래곤주, 알라스카주, 하와이주등 10여개주는 대부분 부동산이나 사업체 매매시 에스크로 회사가 개입하며 뉴욕주나 일리노이주를 비롯한 기타 다른 주들은 변호사나 소유권 보증 보험회사 (Title Insurance Company)가 주로 에스크로 업무를 취급한다.

캘리포니아주의 경우 부동산이나 사업체 매매시 구매자가 가질수 있는 권리를 취득하는 과정에서 반드시 거쳐야 하는것이 에스크로다. 에스크로를 연다는 것은 판매되는 부동산, 사업체, 그리고 융자를 하는 과정에서 해당 부동산에 대해 정확하고 철저한 담보열람 조사를 해서 모든 부채, 법적 문제, 세금, 재산세 체납등을 완전무결하게 청산하여 구입자 그리고 융자를 해주는 은행이나 금융기관을 보호하는데 목적이 있다고 하겠다.

그러면, 에스크로란 무슨 뜻인가? 쉽게 설명하면, 에스크로는 제3 중립기관이 매매에 관련된 제반업무에 관하여 서류처리 해주는것을 의미한다. 부동산이나 사업체를 사고 팔아본 사람이라면 누구나 다 에스크로 과정을 거친다. 부동산이나 사업체 거래 또는 융자과정에서 에스크로 회사는 중립적인 제3자의 입장에서 판매자, 구입자, 또는 대부를 해주는 은행이나 금융 기관의 합의사항을 이행시켜 주고 법적인 사무절차와 매매 대금의 전달과정에서 거래절차가 원만하게 진행될수 있도록 매매 당사자의 합의 이행 여부를 확인하고 종결해준다. 에스크로 과정에서는 매매 대금의 지불, 매매 거래에서 쌍방의 요구 사항 이행, 부동산 소유권 보존을 위한 소유권 보증보험 (Title Insurance Policy)획득, 세금문제, 화재 보험 획득, 소유권 명의 이전 등기, 채무 변제, 담보 설정및 말소, 임대및 전세등으로 발생하는 일체의 모든 요구 사항이나 합의 사항이 대행된다. 따라서 에스크로 회사는 거래 당사자간의 합의된 계약서에 명시되어 있는 조건 또는 조건부를 아무 이해 관계없는 에스크로회사가 엄정 중립을 지켜 거래상에 관계되어 있는 모든 사람의 권리와 이익을 보호해주고 쌍방의 합의 사항을 성실히 이행시켜 주어야 하는 법적인 책임이 있다.

에스크로 담당자(Escrow Officer) 는 고객에게 투자나 법적인 상담을 할수 없으며 거래 당사자로 부터는 절대 간섭을 받지 않는 중립 입장이 되어야 한다.거래 당사자의 거래 비밀을 보장해 주고 해당 관계자 이외에는 모든 정보가 누설 되어서는 안되고 에스크로 담당자는 에스크로 업무를 공정하게 취급해야 한다.


에스크로의 과정은 다음과 같다.

·거래가격과 제반조건에 대한 계약서를 계약금과 함께 Escrow office에 제출
·에스크로회사에서 에스크로 instruction이 나오면 바이어와 셀러 모두 면밀히 검토하여 서명날인 후 에스크로 회사에 제출
·등기부사전 열람( Preliminary Title Report)
·융자절차 확인
·파는 사람의 융자내역서와 상환해야 하는 융자금 확인 및 상환( Pay off Seller’s loan)
·화재보험 구입 확인 (Fire Insurance)
·등기보험 구입 ( Title Insurance )
·각종 해충의 유무여부와 수리확인 ( Termite Report/Repair work )
·재산세, 이자, 집임대료, 부동산중개료, 에스크로 수수료, 융자비용 등의 분할 계산 및 지급 (집등기 날짜기준)
·등기수속대행 ( County Recording )
·등기수속이 완료되면에스크로 회사에서 바이어와 셀러에게 계산내역서 (Closing Statement) 및 제반비용과 융자금 상환한 후 남은 돈을 우송
에스크로가 열리고 셀러와 바이어가 에스크로 서류에대한 서명이 다 끝났으면, 어느 당사자쪽도 자기 마음대로 그 조약을 변경할 수 없다. 단 하나의 절차가 수정되더라도 다시 셀러와 바이어의 서명이다시 되어야 한다. 에스크로 기간은 부동산일 경우 보통 4주에서 8주가 소요되고 주정부 주류 통제국에서 관장하는 주류 판매업체는 7주에서 10주가 걸리고 일반 사업체는 5주간의 기간이 필요하게 된다. 에스크로 회사의 담당자는 에스크로 기간동안 매매계약서에 합의된 모든 사항을 하나씩 점검하여 철저히 처리해 나간다. 에스크로가 끝 나기전 모든 법적 문서가 작성이 되고 소유권 양도증서는 판매자로 부터 공증을 받고 담보 설정서는 구매자로 부터 공증을 받게 된다. 이들 모든 사항이 처리되고 판매자와 구매자간의 합의가 다 이루어 지고 이행될때 부동산인 경우 카운티 정부에 등기가 되는 동시에 구매자에게 부동산 소유권이 이전되고 판매자에게는 매매 대금이 전달되면서 모든 거래가 완전히 종결되게 된다.에스크로 회사는 미국인이 경영하는 회사도 있고 한인이 경영하는 회사도 있다. 이중 어떤 회사를 선택할것인가는 구입자 자유이지만 보통 부동산 브로커가 적절한 에스크로회사를 소개해 준다.에스크로를 열기전과 서명하기전에 제반 사항을 세밀히 분석하고 시간의 여유를 충분히 가지고 전문 지식을 가진 변호사, 부동산 중개인 그리고 회계사의 자문을 받을 것을 권하고 싶다. 그리고 마지막으로 에스크로 회사에서 청구하는 에스크로 비용도 회사마다 비슷하지만 조금씩 틀리기 떄문에 부동산전문인에게 의뢰하거나 여러군데를 비교해보고 결정하는것이 바람직하다. 특히, 처음으로 집을 장만하는 First-time 구매자들에게는 에스크로회사에서 주어지는 에스크로 수수료 할인혜택이 있다는것도 알아두면 좋겠다.

 

수잔 장/하나 부동산